賃貸マンションを社宅にするとどれくらいの経費になるか?

2018年10月1日起業

賃貸マンションの契約を個人から法人にする

サラリーマンがマンションや家を借りた場合、当然個人で支払うことになります。

会社から住宅手当、住宅補助などの手当てがあれば少しは負担が減りますが、やはり給与の中で家賃の占める割合はダントツで多いと思います。

僕の働いている会社は一律の住宅手当てで、住んでいる家が例え親名義の家であっても、郊外の少し安い賃貸アパートであっても、都心の賃貸マンションであっても一律で同じです(泣)

僕の住んでいるマンションは、東京の下町にある築27年の賃貸マンションなのですが、一人暮らしには少し広めの2DKです。

このマンションを、個人の賃貸契約から、法人の賃貸契約(社宅)にした場合、どれくらい経費として計上できるかを試算してみました。

蛇足ですが国税庁のページリンクになります。

No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき …使用人だって。そうなんだよね〜、こういうのを見ると僕は使用人なんだってあらためて気づかされる。みんなにも早く気づいて欲しい!

でも、今回は自分自身なので、役員に社宅を貸す場合です。

家賃の5〜8割を経費にすることができる

賃貸契約を個人から法人へ変更すると、だいたい5〜8割を経費にすることができます。

でも、この5〜8という割合の幅は微妙に大きく、実際いくらなの?と思ってもすぐに数字が出てくるようなものではありません。

大家さんに聞くか、不動産屋さんに調べてもらうか、自分で調べようと思っても詳細な計算をするために、借りている土地と建物の資産証明の数字(課税標準額)を取得しなければなりません。

今回、この課税標準額の計算方法も調べたいと思います。

実際の調べ方

まずは、条件と計算式からになります。※国税庁HP抜粋

役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり一定額の家賃(以下「賃貸料相当額」といいます。)を受け取っていれば、給与として課税されません。賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により小規模な住宅とそれ以外の住宅とに分け、次のように計算します。ただし、この社宅が、社会通念上一般に貸与されている社宅と認められないいわゆる豪華社宅である場合は、次の算式の適用はなく、通常支払うべき使用料に相当する額が賃貸料相当額になります。

(注1) 小規模な住宅とは、法定耐用年数が30年以下の建物の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下(区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。)である住宅をいいます。

(注2) いわゆる豪華社宅であるかどうかは、床面積が240平方メートルを超えるもののうち、取得価額、支払賃貸料の額、内外装の状況等各種の要素を総合勘案して判定します。なお、床面積が240平方メートル以下のものであっても、一般に貸与されている住宅等に設置されていないプール等の設備や役員個人のし好を著しく反映した設備等を有するものについては、いわゆる豪華社宅に該当することとなります。

まあ、ようするに会社がタダで貸与するのではなく、課税標準額の計算式に則り、賃料を取りなさいよ!ということらしい。

■役員に貸与する社宅が小規模な住宅である場合

・建物の耐用年数が30年以下の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅
・建物の耐用年数が30年を超える場合には床面積が99平方メートル以下の社宅

※耐用年数は鉄筋・鉄骨で47年、木造で22年となります。

【賃貸料相当額の計算方法】※1〜3の合計
1:(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2%
2:12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/(3.3平方メートル))
3:(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%

■役員に貸与する社宅が小規模な住宅でない場合
・小規模住宅でない住宅
・役員に貸与する社宅が小規模住宅に該当しない場合には、その社宅が自社所有の社宅か、他から借り受けた住宅等を役員へ貸与しているのかで、賃貸料相当額の算出方法が異なります。

(1) 自社所有の社宅の場合
次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額になります。
イ (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×12%
ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には12%ではなく、10%を乗じます。
ロ (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×6%

(2) 他から借り受けた住宅等を貸与する場合
会社が家主に支払う家賃の50%の金額と、上記(1)で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額になります。

いずれにしても、この式に当てはめる「建物の固定資産税の課税標準額」「固定資産税の課税標準額」を調べなければなりません。

下町といえど、東京都23区内なので都税事務所に取りに行きます。

発行してもらう証明書は「固定資産(土地・家屋)評価証明書」です。発行申込書がダウンロードできるので、あらかじめ記入をして都税事務所に持って行きました。

結果

あっという間に貰えました〜!

うわさでは、役所窓口の担当もよく分かっていない場合があってバトルになったりするとか危うい感じがあったのですが、ものの10分くらいで簡単に貰えました。

一瞬ダメかなと思ったのは、窓口のおじさんが、僕が持っていった賃貸契約書に疑問を抱きうしろの詳しい人に確認したくらいでした。でも、もちろんOK!

そして、ここからが最重要な計算です!賃貸料相当額がどれくらいになるかです!

もらった固定資産評価証明書の数字をまとめます。※数字はダミーです。

建物の評価額 3,000万円
建物の総床面積 800㎡
土地の評価額  5,000万円

役員(僕)が住んでいる部屋の床面積 40㎡
役員(僕)が住んでいる部屋の賃貸料 90,000円

以上を元に建物の課税標準額を出します。
40㎡/800㎡=0.05 ←部屋の床面積を建物の総床面積で按分する。
0.05*3,000万円=150万円

さらに土地の課税標準額を出します。
40㎡/800㎡=0.05 ←同上
0.05*5,000万円=250万円
※ここがポイント。土地だけど地積と按分ではなく、総床面積と按分する。

賃貸料相当額の計算方法に当てはめると、
建物の課税標準額150万 × 0.2% = 3,000円
12*800/3.3=2,909円
土地の課税標準額250万 × 0.22% = 5,500円

合計:3,000円+2,909円+5,500円=11,409円

驚異的な数字が出てしまいました〜w賃貸料相当額の比率は、現家賃にくらべ12.68%です。圧倒的な結果です。

これで、いよいよ法人化のメリットを享受するのも近いかも知れません。エビデンスが取れたので、次はいよいよ不動産屋さんへ行って法人契約に挑戦です (`・∀・´)ゝ

※計算は調査に基づいて合っていると思いますが、僕の私見も含んでおります。実際の計算は自責でもって行うか、各地税務署、または税理士さんに確認するようお願いいたします。

最後まで読んでいただきありがとうございます (◍•ᗜ•́)✧
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2018年10月1日起業

Posted by ゆきえもん